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  虽然房地产行业营收增速仍是龙头老大,但在外部融资收紧的大背景下,“缺钱”也是各大房企普遍面临的问题,相较往年,金九银十的抢收战已提前打响。

  截至8月22日,131家A股上市房企中,已有超过60家披露了半年报或中期业绩预告,多数赴港上市的内房股也密集发布了半年报业绩信息。整体来看,房企上半年营收同比增速超26%,居行业首位,但销售市场并不乐观,回款成为房企过冬的重要资金来源。

  业内分析,房企目前面临资金压力、政策压力等,降价促销将成营销策略,开发投资也将迎来拐点。从资本市场投资方面来说,建议关注具有融资优势、现金流稳定的公司,例如万科A(26.960, -0.20, -0.74%)、融创中国等。

  房企业绩分化明显

  中小房企日子难过

  从已公布中期业绩的房企来看,过半数出现同比增长,但企业之间业绩分化明显。一线龙头房企融资、拿地、回款优势明显,利率持续攀升。中小房企则整体业绩欠佳,土地储备和融资成本与大型房企比相差较多。

  具体看,碧桂园上半年总收入约2020.1亿元,同比增长53.2%,实现净利润约230.6亿元,同比增长41.3%。

  万科A上半年实现营收1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

  融创中国营业收入同比增长64.9%,归母净利润102.9亿元,同比增长61.7%。保利营业收入同比增长19.49%,归母净利润同比增长53.28%。

  5家头部房企里,只有恒大发布预警,预计净利润和核心业务净利润同比分别下降约49%和约45%。由于交楼多在下半年,业内预计可能其全年净利润仍能保持正增长。

  与龙头房企相比,中小房企则由于项目储备不足等原因,业绩波动性较大。部分项目在报告期内集中结转的房企业绩往往能得到保证,反之,报告期内项目结转数量较少的企业,则业绩下滑明显。

  目前有天保基建(3.330, 0.02, 0.60%)、ST银亿(1.600, -0.01, -0.62%)、嘉凯城(6.270, -0.03, -0.48%)、大连友谊(3.680, -0.04, -1.08%)、*ST津滨(2.160, 0.00, 0.00%)、中房股份(4.910, -0.05, -1.01%)等17家企业出现亏损,其中当期项目收入减少和项目处于投入期是这些房企亏损的主要原因。

  房企普遍“缺钱了”

  抢收战提前打响

  业内分析,整体营业收入能保持逾26%的增长,实乃过往结转收入的惯性推动。去年下半年以来,商品房销售已普遍转淡,国家统计局数据显示,今年前7个月全国商品房销售面积已连续6个月负增长,销售额也仅维持个位数增幅。这种现象若持续,明年大批房企的半年报、年报就会比较难看。

  加之年中一系列骤然出台的融资收紧政策,让房企的钱袋更加收紧,投资也会尤其谨慎。业内人士表示,如今外部水龙头捏紧,就必须从内部发力提升回款率,而回款的前提是将房子卖出去,打破部分购房者的观望。纵观目前,最有用的还是降价促销。

  实际上,已经有房企抢在“金九银十”之前行动了。8月20日,恒大抢先发起7.8折全面降价促销;8月22日,雅居乐在中期业绩会上也表示将结合市场情况进行局部调整,下半年20多个新项目开盘时可能会有销售刺激手段。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企目前面临资金压力、库存压力和政策压力,这个时候房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。

  业内也预计下半年至明年,更多房企将加入这个行列,狠抓回款来储备过冬的粮草,抵御可能来临的流动性寒冬。

  资本市场建议关注三条主线

  方正证券地产行业研究团队分析,目前针对房地产行业的融资渠道不断收紧,开发商更加注重销售资金回笼,并在拿地和现金流之间做好平衡。头部房企融资成本较低,并且融资能力和偿债能力表现突出,而土地储备丰富且结构佳、现金流充裕的房企可以更好地实现逆周期发展。

  对于投资,建议关注三条主线:一是具有融资优势、内生性现金流覆盖力强的龙头房企,例如万科A,同时建议关注保利地产(14.470, 0.11, 0.77%)、华润置地;二是土储充足且结构优,能够降低融资长期收紧带来不利影响的房企,例如融创中国;三是现金流稳定,房地产后周期的物业管理公司,建议关注中海物业、永升生活服务。

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