楼市梦醒时分,中小城市房产市场即将撞上冰山

曾几何时,房产投资是管杀不管埋,管买不管卖的,只要有点钱,不论是一二线城市还是三四线城市,人们总是把房产作为首选的投资方向之一。但是我们要清醒的认识到,房产变现正在逐渐成为未来的热点,并且三四线城市的房地产变现能力,非—常—危—险!

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房产在大家的印象中具有较强的变现能力,只要你下定决心抛售房产,为了快速促进成交,你只需要降一点价。长达20年的房地产大牛市中,在中国的大部分城市,持有超过五年的房产在变现的时候不存在亏本的问题,哪怕降价打折。这带给卖家的是一种长期的傲娇心态,这样的心态哪怕在楼市下行中,也丝毫不让步。

这条沟隙就是买家的心理价位和卖家心理价位的差价,在楼市下行周期,买家的心理价位低于卖家的心理价位,但是却无法倒逼卖家降价。这在中国是一种特殊的现象,卖家的心态好到炸裂,即便是挂牌两三个月后无人问津,部分卖家也不会轻言降价。对他们来说,降价还不如继续持有不卖了。

房地产交易环节,买和卖自成体系,但是放眼媒体,99%以上的内容是和买房相关,房地产的变现能力似乎从未遭到质疑。在这种群体性的心态下,老百姓囤房的习惯甚至比囤白菜还要强烈,当享受到纸面上的“身价”时,却不知道危险在一步步接近。

在完全公开透明的理想市场环境下,应该是房价(比买方心理价位)越低,成交概率越高,成交周期越短。但是现在的市场是房价(比市场评估价)越低,成交概率越高,成交周期越短。

我们需要注意到,一个是买方心理价位,一个是市场评估价。也就是说,我们理论上的可变现公式,是建立在房地产中介或者行业的公允价值基础上,而这个公允价值就在于,它会自动忽略“有价无市”的情况,也就是没有买家。

这是一个让人惊出一身冷汗的推论,我们整个社会的房地产交易市场竟然都无视了是否有买家!这就像电影《乘风破浪》里囤积BP机的家伙,当小马哥去做即时通讯软件时,他却花光了积蓄囤积BP机,到最后发现卖不掉全砸手里了。无法变现的投资产品,和垃圾无异。BP机从价值数月工资到一文不值,也就短短十余年。

梦该醒了,天要亮了,中小城市房产市场即将撞上冰山

在BP机的历史生命周期中,它的变现能力、变现周期和变现价值,就像抛物线一样,过了高点都是持续下滑的,到了一定的临界点,也许一个政策,就直接跌到了0。

房产也是如此,在经过了20年的大牛市后,增长和爆发都已经被抑制,从这个时间点来说,房产的变现能力、变现周期和变现价值,已经出现了拐点,尤其是三四线小城市。

当商品化、住房改善、棚改旧改危改和去库存都逐渐离我们远去的时候,当三四线城市已经建立起了较为完善的住房配套制度,当三四线城市的净增人口已经开始回落甚至负增长后,我们需要认真的思考这样的问题。

房子老矣,尚能变现否?

对于那些正在“慢性死亡”的中小城市而言,即将出台的房产税是一个非常严厉的X因素,中小城市的人均住房套数和住房面积比一二线城市高,需求和交易活跃度却比一二线城市低,有的城市二手房交易市场甚至可以用“一潭死水”来形容。多年以来在三四线城市的房地产市场尝到甜头的投资者一套接一套的购买新开盘的房子,大部分新房的价格是高于二手房的,这也间接拉高了二手房市场的“评估价”。

无惧无畏的投资者从开发商手里买走新房,二手房中介的挂牌价越挂越高,财富和纸面身价也越来越高。

这种危险的游戏让三四线城市的二手房市场布满了地雷,当“投资需求”高于真正的刚需,整个交易市场就变成了一个赌场,投资者一波一波的用投资购买力推高资产价值,像极了当年囤积BP机的游戏。表面上无限风光,坐拥N套房产,随着房子越买越多,小舢板变成了大航母,却不知冰山就在眼前。

利用现在二手房市场仅存的变现能力,将资金转移到一二线城市房产,转移到其他投资产品,也许是三四线城市房产市场目前最为正确的做法。


楼市梦醒时分,中小城市房产市场即将撞上冰山。
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